一、小城镇房地产开发中存在的问题

　　1、房地产开发的区位选择不合理。有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。有些城镇规划滞后，管理混乱、导致乱批乱占、未批先占、耕地撂荒。许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散。形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难投资过高，浪费现象严重，土地利用效率极低。据调查，这样的公路城镇一般要多占地20%左右，而单位面积提供的GDP仅相当于全国城市平均水平的33.3%，相当于200万人口以上大城市的3%。

　　2、房地产的建筑形态缺乏特色，开发档次不高。大部分小城镇的房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。据调查，全国小城镇建筑物的平均高度还不到两层，建筑容积率仅为1.2左右，浪费了大量的耕地。这种雷同的规划和建筑形态千篇一律，失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀。

　　小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力弱，房地产的开发水平低，有的甚至连工程质量都无法保证。基础设施和公共设施的建设缺乏统一规划，也比较落后。

　　3、生态环境遭到破坏。一些房地产开发企业和城镇居民、乡镇企业乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，容易导致各种传染疾病的蔓延。

　　4、房地产隐形交易活跃，国有资产大量流失。房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中，部分没有经过政府的审批，没有办理土地有偿使用手续，私自将其改造还建后余下的城市商业门面和住宅以市场价格出售和出租给单位和个人，也没有向国家缴纳除开发成本所获得收益以外的土地收益，导致这部分资产收入流入开发单位和个人手中。不少用地单位将房屋或使用场地出租，以土地联建公房，个人、单位之间的房产买卖，一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易，转给其他使用者，从中获得大量的土地增值收益，而作为土地所有者的国家却分文难得。

　　二、问题的成因分析

　　1、规模滞后和建设的盲目性。土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以处延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造，小城镇的发展犹如“摊煎饼”，一边是占有大量的高产农田搞城镇建设，一边是城镇内部土地利用不充分，旧城区土地长期处于低效粗放经营状态，形成“空心镇”，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能相互混杂，许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。

　　2、房地产开发投资能力不足。房地产投资不足来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。湖北省1999年全社会固定资产投资额为29.71亿元，而同期私人建房投资却高达88.19亿元。但总的来说，房地产的投资能力严重不足，且资金的运作不规范，难以和真正的市场机制接轨，也难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。

　　3、相关配套改革滞后。①城镇行政管理体制不适应。②城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动。特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移，使得小城镇房地产商品的消费人间受到人口聚集不高这一因素的限制。③农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城镇“两栖”的现象普遍。④土地使用制度改革滞后。就居住用地而言，农村宅基地一般是无偿或低价取得，而小城镇居住用地一般通过出让方式取得，两者的取得成本不同，影响了农民进城的积极性，使得小城镇房地产业的发展缺乏后劲，造成了住宅的有效需求不足。

　　4、小城镇房地产企业素质不高。在小城镇从事房地产开发的建筑企业绝大多数是农村的建筑队，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。他们在建造过程中，一般只考虑房屋的建设成本，而忽略了住宅的质量、风格等高层次的东西，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产开发的档次不高。小城镇大部分住宅都是由这些企业建设的，还有少部分是农民在亲友的帮助下自行建造的，在房屋建成后，后续管理也很难跟上甚至根本没有后续管理，就更不用说物业管理了。

　　5、小城镇房地产市场发育不完善。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，人为因素较多，市场信息不透明，加剧了房地产业的投机性，因而没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范。房地产企业的行为缺乏约束，在房地产开发经营过程中，对房屋建设的质量、进度等没有必要的监督管理。在交易过程中，交易手续不齐全、产权登记不严格，这些都为部分企业和个人通过房地产隐性交易谋取暴利创造了条件。

　　三、加强小城镇房地产业发展的对策分析

　　1、以市场为导向，积极引导小城镇产业的聚集发展

　　小城镇房地产业的发展必须以经济发展为源动力，只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高。因而在加快小城镇建设，发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一方面要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业和商服业向小城镇聚集；另一方面，要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策、鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境，从而推动小城镇房地产业的健康发展。

　　2、编制科学的规划

　　小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划，使得规划具有超前性和指导性。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。

　　3、完善小城镇房地产开发的配套管理措施

　　首先要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，按照“政企分开、政事分开”的原则来定位政府的角色，扩大房地产企业的经营自主权。政府在规划、计划、城镇建设等方面只进行宏观调控，尽量减少繁琐的审批手续及其相关费用；其次要不断深化土地使用制度改革。房地产开发用地不能走分散化、粗放化开发的模式，而是应在控制用地总量的基础上，适度向居住小区集中。可以实行小城镇住宅用地指标周转制度，通过压缩分散的农村宅基地，将得到的用地指标集中起来，进行居住小区的建设，同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转，明确土地流转的途径和管理方法；再次，完善社会保障制度，为农业人口向城镇的聚集提供必要的社会保障。

　　4、加强小城镇房地产业的宏观调控

　　首先要加强房地产开发的管理，对于素质不高，没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格；对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式，从投标企业中择优选择建设单位，加强对项目建设的监理，从房屋的规划设计到在施工过程中的技术水平都应加强管理。其次要规范小城镇房地产市场，使得房地产业的发展稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律的手段来规范房地产市场。尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。

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