“旅游综合体”出现,除投资的因素外,还是“旅游消费模式升级(从单一观光旅游到综合休闲度假)、景区发展模式升级(从单一开发到综合开发)、地产开发模式升级(从传统住宅地产到旅游综合地产)”三大升级共同作用的结果。其综合特征包括以下五个方面
1、以一定的旅游资源与土地为基础
这是旅游综合体打造的前提所在,而在此说的旅游资源,是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念,如何转化成具有独特吸引力的旅游产品体系是其核心指向。土地资源,可大可小,它决定了旅游综合体的规模大小,影响着产品的配比结构。
2、以旅游休闲功能为主导
作为旅游综合体,旅游休闲功能必须是主导,基于泛旅游产业综合发展的构架,融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念。当然,在实际开发中的功能综合配置,不是多种功能的简单的大糅合,而是要根据具体情况,侧重打造其中某一项或几项功能。
3、以综合开发为手段
综合开发,既是旅游综合体的主要特征,也是打造旅游综合体的第一要领。具体包括五个方面的含义:
其一,是土地的综合开发。旅游休闲导向型的土地综合开发,是旅游综合体打造的本质所在,即所谓的“复合型资源、综合性利用”。
其二,是产业的综合发展。旅游综合体,是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变,实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游产业的综合发展架构,当然,不同的旅游综合体,产业的侧重将不同。
其三,是功能的综合配置。旅游综合体,区别于传统旅游景区的特色之一,就是聚集了多种旅游功能,既要突出某项功能,又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。
其四,是配套的综合建设。旅游综合体,除了产业、功能外,还需要市政设施、基础配套、服务管理机构等方面的综合建设。
其五,是目标的综合打造。一个成功的旅游综合体,实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”,这是一个综合目标的构架,已经超越了一般旅游区的层面而对城市、文化同样有着巨大影响。
4、以旅游地产产品为核心
在此说的旅游地产产品,既包括度假酒店地产、休闲商业地产(商街)、休闲住宅地产三大核心类别,也包括其他特色主题地产如创意地产,这是旅游综合体开发最核心的一个板块,是赢利的核心所在。
5、以较高品质服务为保障
作为旅游开发的升级模式,旅游综合体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务(包括旅游服务与公共服务)作为保障,才能够实现良好的运营。